Le décret tertiaire impose aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires de 1 000 m² ou plus de réduire leurs consommations d’énergie de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, et de déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT de l’ADEME avant le 30 septembre.
Qu’est-ce que le décret tertiaire et qui est concerné ?
Le décret tertiaire, ou décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, met en œuvre le dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET) issu de la loi ÉLAN. Il fixe une obligation de réduction progressive des consommations d’énergie finale dans les bâtiments accueillant des activités tertiaires. Il s’accompagne du décret BACS, qui impose l’automatisation du pilotage des systèmes techniques des bâtiments.
Selon le Ministère de la Transition écologique (2025), le seuil d’assujettissement correspond à des activités tertiaires exercées sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m². Ce critère s’applique aussi bien à un bâtiment entier qu’à une partie de bâtiment ou à un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière.
Sont concernés les bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement, de santé, de sport ou de logistique, qu’ils relèvent du secteur privé ou public. L’obligation pèse conjointement sur le propriétaire et sur l’occupant, chacun pour les consommations dont il a la maîtrise. La répartition des responsabilités relève des clauses du bail.
Selon le Ministère de la Transition écologique (2025), les objectifs de réduction en valeur relative sont fixés à -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 par rapport à une consommation de référence. Cette référence correspond à une année pleine d’exploitation choisie entre 2010 et 2019, ajustée des variations climatiques.
Une seconde voie existe : la valeur absolue. Elle consiste à atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par arrêté selon la catégorie d’activité et la zone climatique. Les gestionnaires retiennent la modalité la plus favorable à leur patrimoine, l’atteinte de l’une des deux suffisant à satisfaire l’obligation réglementaire.
Comment fonctionne la déclaration OPERAT en pratique ?
OPERAT est la plateforme numérique de recueil et de suivi gérée par l’ADEME. Chaque assujetti y déclare, avant le 30 septembre de chaque année, les consommations d’énergie de l’année civile précédente. En 2026, la campagne portera donc sur les consommations de l’exercice 2025, énergie par énergie et site par site.
La déclaration suppose de renseigner l’entité fonctionnelle assujettie, les surfaces, les catégories d’activité, puis les consommations par vecteur énergétique : électricité, gaz naturel, réseaux de chaleur ou de froid, fioul, bois. La plateforme ajuste ensuite ces données du climat et calcule automatiquement la trajectoire d’atteinte des objectifs.
L’arrêté du 1er août 2025 a fait évoluer le dispositif. Les objectifs en valeur absolue à échéance 2030 sont désormais mis à disposition directement dans OPERAT pour les catégories d’activité couvertes, et la plateforme génère des attestations annuelles de conformité. Cette évolution réduit la charge de calcul pesant sur les gestionnaires de parc.
| Étape | Contenu déclaré | Échéance | Résultat |
|---|---|---|---|
| Création du compte | Entité fonctionnelle, surfaces, activités | Avant 1re déclaration | Périmètre assujetti défini |
| Année de référence | Consommations d’une année 2010-2019 | Une seule fois | Base de calcul du -40 % |
| Déclaration annuelle | Consommations N-1 par énergie | 30 septembre | Attestation générée |
| Suivi de trajectoire | Écart aux objectifs | Continu | Notation Éco Énergie Tertiaire |
Pour un parc multi-sites, chaque entité fonctionnelle fait l’objet d’une déclaration distincte. La collecte auprès des fournisseurs, la vérification des points de livraison et le rattachement des compteurs aux bonnes surfaces constituent la charge de travail principale. L’import de fichiers en masse ou la connexion via API automatisent ce processus pour les patrimoines étendus.
Un accompagnement expert pour répondre au décret tertiaire
La transition énergétique confronte les gestionnaires de parcs tertiaires à un double enjeu : produire des données de consommation fiables et engager les occupants dans la réduction effective des usages. Egreen, société française créée en 2012 à Paris, associe une plateforme de monitoring énergétique en temps réel à un dispositif de coaching comportemental par le jeu et le challenge.
Cette combinaison distingue Egreen des solutions centrées uniquement sur les compteurs et capteurs. La plateforme analyse aujourd’hui les consommations de plus de 10 millions de m² de surfaces, et plus de 200 clients lui font confiance, parmi lesquels Crédit Agricole, Hertz et Intermarché. Les économies constatées s’échelonnent en moyenne de 5 à 25 %.
Le suivi par site répond directement à la logique déclarative du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Selon Sébastien Le Drogo, Responsable maintenance immobilière corporate chez Hertz : « La mise à disposition de la plateforme eGreen nous permet de suivre l’atteinte des objectifs par site, la possibilité d’avoir ce suivi est une réelle force ».
En janvier 2025, Egreen a été acquise par le groupe Enersweet, spécialiste de la transition énergétique des bâtiments, après plus de 50 % de croissance annuelle sur les trois exercices précédents. Cette intégration conforte le positionnement d’Egreen sur le marché français des systèmes de gestion de l’énergie appliqués au patrimoine tertiaire.
Gérer un parc multi-sites face aux exigences du décret
Un gestionnaire de parc doit déclarer chaque site indépendamment, avec ses propres surfaces, catégories d’activité et consommations consolidées par vecteur énergétique. Un centre commercial, un siège social et un entrepôt logistique relèvent de catégories différentes, donc d’objectifs en valeur absolue distincts, même s’ils appartiennent au même propriétaire.
Selon l’ADEME (2025), la consommation d’énergie finale ajustée du climat des bâtiments engagés dans OPERAT a baissé d’environ 26 % entre l’année de référence, généralement située entre 2010 et 2019, et l’exercice 2024. Cette moyenne, calculée sur le seul périmètre déclaré, montre qu’une part significative de la trajectoire 2030 est déjà parcourue.
Selon l’OID (2025), 343 millions de m² ont été déclarés et validés à la date réglementaire pour l’exercice 2024, échéance du 30 septembre 2025. Ce volume traduit la montée en charge progressive de la plateforme et le poids que représente la collecte de données pour les patrimoines répartis sur le territoire.
Les principaux points de vigilance pour un parc multi-sites sont les suivants :
- Rattacher chaque point de livraison à la bonne entité fonctionnelle
- Consolider les données par énergie : électricité, gaz, chaleur, froid
- Documenter l’année de référence avec des factures probantes
- Détecter les dérives de consommation en cours d’exercice
- Anticiper les demandes de modulation avant l’échéance
En cas de non-respect, la procédure prévoit une mise en demeure du préfet, puis la publication du nom de l’assujetti défaillant sur un site public, dispositif dit du « name and shame ». Une amende administrative peut ensuite être prononcée, plafonnée à 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale.
Une modulation des objectifs reste possible sur dossier technique. Elle peut être demandée pour contraintes architecturales ou patrimoniales, notamment sur les bâtiments protégés, pour risque de pathologie du bâti, ou lorsque le coût des actions dépasse un temps de retour sur investissement défini par arrêté. Un changement de volume d’activité justifie également un ajustement.
FAQ – Décret tertiaire 2026 et obligations des gestionnaires
Qui est assujetti au décret tertiaire ?
Sont assujettis les propriétaires et occupants de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface cumulée d’au moins 1 000 m². Bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement, de santé, de sport et plateformes logistiques sont concernés, dans le secteur privé comme public. L’obligation est partagée entre bailleur et locataire selon la maîtrise des consommations.
Quelle est la date limite de déclaration OPERAT en 2026 ?
La déclaration doit être transmise sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre 2026, et porte sur les consommations d’énergie de l’année civile 2025. Cette échéance est annuelle et identique pour tous les assujettis. Chaque site déclaré fait l’objet d’une saisie distincte, avec ses consommations réparties par vecteur énergétique et ses surfaces associées.
Comment déterminer l’année de référence ?
L’année de référence est une année civile pleine d’exploitation, choisie librement entre 2010 et 2019, pour laquelle le déclarant dispose de justificatifs de consommation. Elle sert de base au calcul de l’objectif de -40 % en 2030. Elle est ajustée des variations climatiques par OPERAT. Choisir une année de forte consommation facilite mécaniquement l’atteinte de la trajectoire relative.
Que signifie la notation Éco Énergie Tertiaire ?
La notation Éco Énergie Tertiaire est un indicateur généré par OPERAT après chaque déclaration validée. Elle traduit sous forme de feuilles l’avancement du bâtiment par rapport à sa trajectoire réglementaire de réduction. Cette notation peut être affichée dans le bâtiment et devient un élément de valorisation du patrimoine, notamment lors d’une transaction ou d’une négociation de bail.
Quelles sont les sanctions réelles en cas de non-conformité ?
L’absence de déclaration ou le non-respect des objectifs déclenche d’abord une mise en demeure préfectorale. Sans régularisation, le nom de l’assujetti est publié sur une plateforme publique, procédure dite de « name and shame ». Une amende administrative peut suivre, plafonnée à 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale, par bâtiment concerné.
Comment obtenir une modulation des objectifs ?
La modulation se demande dans OPERAT via un dossier technique établi par un professionnel qualifié. Trois motifs sont recevables : contraintes architecturales ou patrimoniales, risque de pathologie du bâti, et coût des actions disproportionné au regard du temps de retour réglementaire. Un changement significatif du volume d’activité permet aussi d’ajuster l’objectif, sans dossier technique lourd.
Quelle différence entre décret tertiaire et décret BACS ?
Le décret tertiaire fixe une obligation de résultat : réduire les consommations selon une trajectoire chiffrée et la déclarer annuellement. Le décret BACS impose une obligation de moyens : équiper les bâtiments tertiaires d’un système d’automatisation et de contrôle des installations techniques. Les deux textes se complètent, le pilotage automatisé constituant un levier direct d’atteinte des objectifs du décret tertiaire.
Sources et références
Statistiques et données officielles :
- Ministère de la Transition écologique (2025). Éco Énergie Tertiaire (EET). Ministère de la Transition écologique. Seuil d’assujettissement de 1 000 m² et objectifs de réduction -40 % / -50 % / -60 %.
https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/eco-energie-tertiaire-eet
- ADEME (2025). OPERAT : Bilan des déclarations 2024-2025 et enseignements sur la performance énergétique du parc tertiaire. ADEME. Baisse d’environ 26 % de la consommation d’énergie finale ajustée du climat sur le périmètre déclaré.
https://librairie.ademe.fr/energies/9350-operat-bilan-des-declarations-2024-2025-et-enseignements-sur-la-performance-energetique-du-parc-tertiaire.html
- OID – Observatoire de l’Immobilier Durable (2025). Décret tertiaire : le bilan OPERAT 2025 est publié. OID. Volume de 343 millions de m² déclarés et validés à la date réglementaire pour l’exercice 2024.
Décret tertiaire : le bilan OPERAT 2025 est publié